Beleihungswert

Der Beleihungswert ist eine zentrale Größe in der Immobilienfinanzierung. Er stellt den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie dar, der für die Absicherung eines Kredits angesetzt wird. Im Gegensatz zum Kaufpreis oder Marktwert ist der Beleihungswert eine vorsichtige Schätzung, die potenzielle Wertschwankungen berücksichtigt. Banken und Kreditinstitute verwenden ihn, um das Risiko bei der Kreditvergabe zu minimieren und die maximale Darlehenshöhe zu bestimmen.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den ein Kreditinstitut als Grundlage für die Finanzierung ansetzt. Dieser Wert wird konservativ berechnet, um sicherzustellen, dass das Darlehen auch im Falle von Marktschwankungen ausreichend abgesichert ist.

Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt nach festgelegten Standards und basiert auf verschiedenen Faktoren, darunter der Lage, dem Zustand, der Nutzung und den langfristigen Marktperspektiven der Immobilie.

Unterschied zwischen Beleihungswert, Marktwert und Kaufpreis

1. Marktwert (Verkehrswert): Der Preis, der unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf erzielt werden könnte. Er basiert auf aktuellen Marktdaten und kann stark schwanken. 

2. Kaufpreis: Der tatsächliche Preis, den ein Käufer für die Immobilie zahlt. Dieser kann über oder unter dem Marktwert liegen, je nach Verhandlung und Angebot-Nachfrage-Situation. 

3. Beleihungswert: Ein konservativer Wert, der den langfristig realisierbaren Preis der Immobilie berücksichtigt. Er liegt meist unter dem Marktwert, um die Bank gegen Wertverluste abzusichern.

Beispiel:

• Kaufpreis: 500.000 € 
• Marktwert: 480.000 € 
• Beleihungswert: 400.000 € 

In diesem Fall würde die Bank den Kredit auf Basis des Beleihungswerts von 400.000 € berechnen, unabhängig vom Kaufpreis.

Bedeutung des Beleihungswerts in der Finanzierung

Der Beleihungswert ist entscheidend für die Festlegung der Beleihungsgrenze, die bestimmt, bis zu welchem Prozentsatz des Beleihungswerts ein Kredit gewährt wird. Banken setzen in der Regel 60 bis 80 % des Beleihungswerts als maximale Beleihungsgrenze an.

Beispielsweise kann ein Beleihungswert von 400.000 € bei einer Beleihungsgrenze von 80 % einen maximalen Kreditbetrag von 320.000 € ermöglichen.

Berechnung des Beleihungswerts

Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt nach festgelegten Bewertungsrichtlinien, wie den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) in Deutschland. Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:

Lage der Immobilie 

Eine zentrale, begehrte Lage erhöht den Beleihungswert, während ländliche oder strukturschwache Regionen den Wert mindern können. 

Art der Immobilie 

Wohnimmobilien haben in der Regel stabilere Werte als Gewerbeimmobilien, da die Nachfrage nach Wohnraum weniger konjunkturabhängig ist. 

Bauqualität und Zustand 

Moderne oder renovierte Immobilien erzielen einen höheren Beleihungswert. Bei sanierungsbedürftigen Objekten wird der Wert entsprechend reduziert. 

Ertragswert bei Vermietung 

Bei vermieteten Objekten fließen die potenziellen Mieteinnahmen in die Bewertung ein, da sie als Indikator für die Wirtschaftlichkeit dienen.

Langfristige Marktprognosen 

Die Bank bewertet die Immobilie unter der Annahme, dass sie auch bei zukünftigen Marktschwankungen einen stabilen Wert behält.

Praxisbeispiel: Beleihungswertberechnung

Ein Investor möchte eine Immobilie kaufen, die jährliche Mieteinnahmen von 24.000 € generiert. Die Bank setzt bei der Bewertung einen konservativen Kapitalisierungsfaktor von 20 an (entspricht einer langfristigen Rendite von 5 %). Der Beleihungswert wird wie folgt berechnet:

Beleihungswert = Jährliche Mieteinnahmen × Kapitalisierungsfaktor 

Beleihungswert = 24.000 € × 20 = 480.000 €

Die Bank legt auf Basis dieses Beleihungswerts die maximale Kredithöhe fest, z. B. 80 % des Beleihungswerts = 384.000 €.

Faktoren, die den Beleihungswert beeinflussen

• Konjunkturelle Entwicklungen 

Eine Rezession oder ein wirtschaftlicher Aufschwung kann sich indirekt auf den Beleihungswert auswirken, da die Nachfrage nach Immobilien und die Kaufkraft schwanken. 

• Regulatorische Vorgaben 

Gesetzliche Vorschriften setzen Rahmenbedingungen für eine einheitliche Bewertung. 

• Zustand der Immobilie 

Ein sanierungsbedürftiges Objekt hat einen niedrigeren Beleihungswert, da Instandhaltungsmaßnahmen berücksichtigt werden. 

• Marktsituation 

In einem überhitzten Markt, wie z. B. bei einer Immobilienblase, bewerten Banken Immobilien konservativer, um das Risiko zu minimieren. 

Vorteile und Herausforderungen des Beleihungswerts

Vorteile:

• Risikominimierung für die Bank: Der konservative Ansatz schützt die Bank vor Wertverlusten der Immobilie. 
• Realistische Einschätzung: Der Beleihungswert orientiert sich an langfristigen Markttrends und bietet eine solide Grundlage für die Finanzierung. 
• Sicherheit für den Kreditnehmer: Ein vorsichtiger Beleihungswert schützt den Kreditnehmer vor einer Überfinanzierung. 

Herausforderungen:

• Hoher Eigenkapitalbedarf: Da der Beleihungswert meist unter dem Kaufpreis liegt, muss der Kreditnehmer eine größere Eigenkapitalquote einbringen. 
• Abweichung vom Marktwert: Der konservative Ansatz kann in dynamischen Märkten dazu führen, dass der Beleihungswert deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. 

Fazit

Der Beleihungswert ist eine essenzielle Größe in der Immobilienfinanzierung, die sowohl die Kreditvergabe als auch die Risikoabsicherung der Bank beeinflusst. Für Kreditnehmer ist es wichtig, den Unterschied zwischen Beleihungswert, Kaufpreis und Marktwert zu verstehen, um realistisch planen zu können. Obwohl der Beleihungswert oft konservativ geschätzt wird und einen höheren Eigenkapitalbedarf erfordert, dient er als verlässliche Grundlage für eine sichere und nachhaltige Finanzierung. Durch eine kluge Auswahl der Immobilie und eine gute Verhandlungsstrategie können Investoren den Beleihungswert positiv beeinflussen und ihre Finanzierung optimieren.