Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze ist ein zentraler Begriff in der Immobilienfinanzierung. Sie gibt an, bis zu welchem Anteil des ermittelten Beleihungswerts einer Immobilie eine Bank bereit ist, einen Kredit zu gewähren. Die Beleihungsgrenze dient der Absicherung der Bank gegen mögliche Verluste und richtet sich nach dem Risiko des Kredits sowie nach der Bonität des Kreditnehmers. In der Regel liegt sie bei etwa 60 bis 80 % des Beleihungswerts, kann jedoch je nach Immobilientyp, Standort und Kreditinstitut variieren.

Was ist die Beleihungsgrenze?

Die Beleihungsgrenze ist der maximale Kreditbetrag, den eine Bank auf Basis des Beleihungswerts einer Immobilie bereitstellt. Der Beleihungswert ist ein konservativer Schätzwert, der den langfristig erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie widerspiegelt.

Im Gegensatz zum Kaufpreis oder Marktwert berücksichtigt der Beleihungswert mögliche Marktschwankungen und wird von der Bank oder einem unabhängigen Gutachter festgelegt. Die Beleihungsgrenze wird dann als prozentualer Anteil dieses Werts definiert.

Beispiel:

Eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 300.000 Euro. Die Bank setzt eine Beleihungsgrenze von 80 %. 

Beleihungsgrenze = 300.000 € × 80 % = 240.000 € 

Der Kreditnehmer kann also maximal 240.000 Euro als Darlehen erhalten.

Bedeutung der Beleihungsgrenze in der Immobilienfinanzierung

Die Beleihungsgrenze schützt die Bank vor finanziellen Verlusten. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, könnte die Immobilie veräußert werden, um den Kreditbetrag zu decken. Da die Beleihungsgrenze in der Regel unter dem Marktwert der Immobilie liegt, wird das Risiko minimiert, dass die Bank Verluste erleidet, selbst wenn die Immobilie unter ihrem ursprünglichen Wert verkauft werden muss.

Für den Kreditnehmer ist die Beleihungsgrenze entscheidend, um die Höhe des benötigten Eigenkapitals zu ermitteln. Liegt die Beleihungsgrenze beispielsweise bei 80 % und der Kaufpreis bei 400.000 Euro, muss der Kreditnehmer die restlichen 20 % (80.000 Euro) sowie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufbringen.

Faktoren, die die Beleihungsgrenze beeinflussen

Die Höhe der Beleihungsgrenze wird von mehreren Faktoren bestimmt:

• Art der Immobilie 

Wohnimmobilien haben in der Regel eine höhere Beleihungsgrenze (70–80 %) als Gewerbeimmobilien (50–70 %), da Wohnraum als sicherer gilt.

• Standort der Immobilie 

Immobilien in gefragten Lagen mit stabilen Preisen haben höhere Beleihungsgrenzen, da das Risiko von Wertverlusten geringer ist.

• Bonität des Kreditnehmers 

Eine gute Bonität kann dazu führen, dass die Bank eine höhere Beleihungsgrenze gewährt, da das Ausfallrisiko geringer ist.

• Marktlage und Wirtschaftsentwicklung 

In wirtschaftlich unsicheren Zeiten oder bei Immobilienmärkten mit starken Schwankungen setzen Banken oft konservativere Beleihungsgrenzen.

• Bankinterne Richtlinien 

Die Höhe der Beleihungsgrenze hängt auch von der Risikobereitschaft und den Vorgaben der jeweiligen Bank ab.

Vorteile und Herausforderungen der Beleihungsgrenze

Vorteile:

• Sicherheit für die Bank: Die Beleihungsgrenze schützt die Bank vor Verlusten, da sie eine konservative Bewertung des Immobilienwerts zugrunde legt. 
• Realistische Finanzierung: Kreditnehmer werden gezwungen, Eigenkapital einzubringen, was die finanzielle Tragfähigkeit erhöht. 
• Konditionsvorteile: Immobilienkredite, die innerhalb der Beleihungsgrenze bleiben, erhalten oft günstigere Zinsen.

Herausforderungen:

• Hoher Eigenkapitalbedarf: Eine niedrige Beleihungsgrenze erfordert vom Kreditnehmer mehr Eigenkapital, was den Zugang zu Immobilien erschweren kann. 
• Abweichung vom Marktwert: Der konservative Beleihungswert kann deutlich unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegen, was die Finanzierung zusätzlich erschwert.

Praxisbeispiel

Ein Käufer möchte eine Immobilie für 500.000 Euro erwerben. Der Beleihungswert wird auf 450.000 Euro festgelegt, und die Bank bietet eine Beleihungsgrenze von 80 % an.

1. Beleihungsgrenze: 450.000 € × 80 % = 360.000 € 
2. Benötigtes Eigenkapital: Kaufpreis – Beleihungsgrenze = 500.000 € – 360.000 € = 140.000 € 

Zusätzlich muss der Käufer die Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren) aus Eigenmitteln zahlen, was den Eigenkapitalbedarf weiter erhöht.

Möglichkeiten zur Erhöhung der Beleihungsgrenze

Falls die Beleihungsgrenze nicht ausreicht, um die gewünschte Finanzierung zu decken, gibt es mehrere Optionen:

1. Zusätzliche Sicherheiten: Der Kreditnehmer kann der Bank weitere Sicherheiten, wie andere Immobilien oder Sparguthaben, anbieten. 
2. Reduzierung der Kreditsumme: Die Höhe des Darlehens wird reduziert, um innerhalb der Beleihungsgrenze zu bleiben. 
3. Einsatz von Eigenkapital: Der Kreditnehmer erhöht seinen Eigenkapitalanteil, um die Finanzierungslücke zu schließen. 
4. Förderprogramme: Öffentliche Förderprogramme, wie die KfW-Förderung, können genutzt werden, um die Eigenkapitalquote zu senken. 

Fazit

Die Beleihungsgrenze ist ein zentrales Element der Immobilienfinanzierung, das sowohl die Sicherheit der Bank als auch die finanzielle Tragfähigkeit des Kreditnehmers sicherstellt. Sie beeinflusst die maximale Kredithöhe und damit den Eigenkapitalbedarf erheblich. Kreditnehmer sollten sich der Bedeutung der Beleihungsgrenze bewusst sein und bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen, dass diese Grenze oft konservativ bemessen ist. Durch kluge Planung und die Nutzung von Fördermöglichkeiten lässt sich die Beleihungsgrenze jedoch effizient nutzen, um eine sichere und nachhaltige Finanzierung zu gewährleisten.